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オフィスや店舗の入居・改装工事では、A工事・B工事・C工事という区分が使われます。それぞれ施工業者の選定方法や費用負担者が異なるため、違いを把握しておかないと、想定外の費用や工事の遅れにつながるおそれがあります。
なかでもB工事は、テナントが費用を負担する一方で、オーナー指定の業者が施工する点が特徴です。「B工事とC工事は何が違うのか」「B工事の費用が高くなるのはなぜか」と疑問を持つ方もいるでしょう。 本記事では、A工事・B工事・C工事の違いや具体的な工事内容をはじめ、B工事の費用が高くなる理由と費用を抑える方法、工事管理を円滑に進めるポイントまで解説します。
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A工事・B工事・C工事の違い
A工事・B工事・C工事の主な違いは、施工業者を誰が選ぶのか、工事費用を誰が負担するのかという点です。それぞれの違いをまとめると、以下のとおりです。
工事区分 | 施工業者の選定・発注 | 費用負担 |
A工事 | オーナー側 | オーナー側 |
B工事 | オーナー側 | テナント側 |
C工事 | テナント側 | テナント側 |
ただし、A・B・C工事の区分はすべての物件で一律ではありません。実際に工事を行う際は、物件ごとの工事区分表や契約内容を確認しましょう。
A工事はオーナー側が実施・負担
A工事は、オーナー側が施工業者を選定・発注し、工事費用も負担する工事です。テナントの要望によって行う工事ではなく、建物そのものの維持や機能の確保を目的として実施されます。
そのため、工事の実施時期や施工内容を決める主体も、基本的にはオーナー側です。テナント側が工事費を負担したり、施工業者を手配したりすることは原則としてありません。 A工事は、建物を所有・管理するオーナー側の責任で行われる工事と考えると理解しやすいでしょう。
B工事はオーナー指定業者が施工・テナント側が負担
B工事は、テナント側の要望に伴って行われる工事のうち、オーナー側が指定した施工業者が担当する工事です。工事費用は、原則としてテナント側が負担します。
テナント側が費用を負担するにもかかわらず施工業者を自由に選べないのは、工事内容が建物全体の設備や安全性に影響を及ぼす場合があるためです。建物の仕様や管理状況を把握した指定業者が施工することで、建物側の基準に沿って工事を進めやすくなります。
つまりB工事は、「テナント側の要望で行うものの、施工はオーナー側の管理下で進める工事」という点が、A工事やC工事との大きな違いです。
C工事はテナント側が業者を選定・負担
C工事は、テナント側が施工業者を選定・発注し、工事費用も負担する工事です。テナントが主体となって進めるため、A工事やB工事と比べて施工業者や工事内容を検討しやすい特徴があります。
複数の施工業者から見積もりを取り、予算や希望する仕様に合った業者を選ぶこともできます。そのため、テナント側の希望を工事へ反映しやすい区分といえるでしょう。 ただし、C工事であっても、建物側のルールを無視して自由に施工できるわけではありません。工事内容によっては、着工前にオーナーや管理会社への申請・承認が求められます。
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A工事・B工事・C工事に含まれる主な工事
A工事・B工事・C工事は、建物本体への影響や既存設備との関係などを踏まえて区分されます。どのような工事が該当するのか、代表例を見ていきましょう。
建物本体・共用設備に関わるA工事
A工事は、建物そのものや共用部分に関わる工事が中心です。
代表例として、次のような工事が挙げられます。
- 建物の躯体に関する工事
- 外壁に関する工事
- エレベーターなどの共用設備工事
- エントランスや共用廊下などの共用部分に関する工事
躯体とは、柱や梁、床など建物を支える主要な構造部分を指します。このような工事は特定のテナントだけではなく、建物全体の安全性や機能に関係する点が特徴です。 テナント専有部分の内装工事とは直接関係しない場合でも、A工事の実施時期によって入居・改装工事の工程に影響するケースがあります。
建物設備の変更に関わるB工事
B工事では、テナントの入居や改装に伴い、建物側の設備を変更・増設する工事が対象となる場合があります。
代表的な工事は以下のとおりです。
- 空調設備の変更・増設
- 分電盤や電気容量に関する工事
- 給排水設備に関する工事
- 自動火災報知設備やスプリンクラーなどの防災設備工事
たとえば、オフィスのレイアウト変更に伴って空調設備を移設したり、店舗の使用電力に合わせて電気設備を変更したりするケースが該当します。 建物全体で使用する設備とつながっている部分では、一つのテナントの工事が建物全体へ影響を及ぼすこともあります。そのため、建物側で管理する設備に関する工事がB工事に区分されるケースが多く見られます。
テナント専有部の内装などに関わるC工事
C工事は、テナントが使用する専有部分の内装やレイアウトに関する工事が中心です。
主な工事として、以下が挙げられます。
- 間仕切りの設置
- 床や壁などの内装仕上げ
- 照明器具の設置
- 家具・什器の設置
たとえば、オフィス内に会議室を設けるための間仕切り工事や、店舗のコンセプトに合わせて床・壁の仕上げを変更する工事などが該当します。 ただし、専有部分で行う工事がすべてC工事になるとは限りません。内装工事に伴って建物側の設備を移設・変更する場合、その部分だけB工事として扱われることもあります。
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A工事・B工事・C工事で押さえておきたいポイント
A工事・B工事・C工事の区分を十分に確認せずに進めると、想定外の費用が発生したり、工事が遅れたりするおそれがあります。
トラブルを防ぐために、次の3つのポイントを押さえておきましょう。
- 工事区分表を確認する
- 工事範囲と責任範囲を明確にする
- 工事区分は物件によって異なる
工事区分表を確認する
工事区分表は、A工事・B工事・C工事の対象範囲や費用負担を確認するための資料です。工事項目ごとに区分が記載されているため、予定している工事がどこに該当するのかを確認します。
たとえば、オフィスのレイアウト変更で空調機器を移設する場合、空調設備の項目だけでなく、関連する配管や制御設備の工事がどの区分に含まれるかも確認しましょう。
また、工事区分表では、次の項目を確認することがポイントです。
- 工事区分： 予定している工事がA・B・Cのどれに該当するか
- 施工区分： どの施工業者が工事を担当するか
- 費用負担区分： 工事費用をオーナーとテナントのどちらが負担するか
- 工事範囲： 既存設備のどこまでが工事対象になるか
工事区分表だけでは判断できない項目があれば、設計図面や見積書と照らし合わせ、オーナーや管理会社に確認します。工事区分が決まらないまま見積もりを進めると、後から工事費用が追加される場合があるためです。
工事範囲と責任範囲を明確にする
B工事とC工事を別々の施工業者が担当する場合は、両者の工事が接する部分の担当を明確にしておきます。 たとえば、店舗に新しい空調設備を設置する場合、B工事で空調機器や配管を施工し、C工事で天井の内装を仕上げるケースがあります。
この場合、配管を通すための天井開口や、工事後の天井復旧をどちらの業者が担当するのか決めておかなければなりません。 担当が曖昧だと、双方の見積もりから作業が漏れたり、同じ作業が重複して計上されたりするおそれがあります。 また、施工範囲だけでなく、工事完了後の設備の管理責任も確認しておきたいところです。
B工事の費用をテナントが負担していても、完成した設備がオーナー側の所有・管理対象となる場合があります。故障時の修理や交換を誰が担当するのか、契約条件を確認しておきましょう。
工事区分は物件によって異なる
A工事・B工事・C工事の対象範囲は、建物の設備構成やオーナー側の管理方針によって異なります。同じ設備を変更する工事でも、建物側の設備にどこまで影響するかによって区分が変わる場合があるためです。
たとえば、照明器具の交換だけであればC工事として認められる物件でも、分電盤や共用の電気設備に関わる変更はB工事に指定されることがあります。 また、空調設備についても、建物全体で管理する中央空調方式なのか、テナントごとに設置する個別空調方式なのかによって、施工できる範囲や業者の指定条件が異なる場合があります。
そのため、別の物件でC工事として実施できた内容が、移転先ではB工事になるケースも考えられます。過去の工事実績だけで判断せず、入居先の設備構成と施工条件を確認することが大切です。
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B工事とC工事の違い
B工事とC工事は、どちらもテナント側が費用を負担する工事ですが、施工業者の選定方法や費用を調整できる範囲が異なります。
両者の違いを理解するうえで、押さえておきたいのは次の2点です。
- 施工業者を選定できるか
- 工事費用を調整しやすいか
施工業者を選定できるか
B工事では、オーナー側が指定した施工業者に工事を依頼するのが一般的です。テナントが希望する施工会社を利用したい場合でも、指定業者以外による施工が認められないことがあります。
一方、C工事ではテナント側が施工業者を選べるため、内装工事の実績や得意分野を踏まえて依頼先を決められます。たとえば、飲食店の内装工事なら飲食店の施工実績が豊富な会社、オフィスの改装ならオフィス移転に対応した会社など、工事内容に合った業者を選ぶことができます。
ただし、C工事でも建物への入館手続きや作業時間など、オーナー側が定める施工条件に従わなければなりません。施工業者を選べることと、工事を自由に進められることは別です。
工事費用を調整しやすいか
C工事は、テナント側で施工業者を選べるため、同じ工事内容を複数の会社へ見積もり依頼し、金額を比較できます。見積もりの内訳を比較することで、材料費や施工費にどの程度の違いがあるのかも把握しやすくなるでしょう。
一方、B工事は指定業者による施工が基本となるため、同じ条件で複数の会社から見積もりを取ることが難しい場合があります。C工事のように、より安い施工会社へ依頼先を切り替える方法は取りにくいのが実情です。 また、C工事ではテナント側が希望する仕様を施工業者と直接相談しやすいのに対し、B工事では建物側の設備仕様や施工基準に合わせる必要があり、選択できる材料や施工方法が限られる場合もあります。
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B工事の費用が高くなることがある理由
B工事は、オーナー指定業者による施工や建物固有の施工条件によって、想定より費用が高くなる場合があります。
主な理由は次の2つです。
- 指定業者による施工のため
- 建物側の仕様・施工条件への対応が必要なため
指定業者による施工のため
B工事では、オーナー側の指定業者が工事全体を管理し、実際の施工を専門の協力会社へ発注する場合があります。このような施工体制では、専門工事そのものの費用に加えて、元請け業者の現場管理費や協力会社との調整にかかる費用が発生します。
たとえば、空調設備の変更工事では、設備の設置作業だけでなく、既存設備との接続に関する調整や、ほかの工事業者との工程調整を指定業者が担当するケースもあるでしょう。複数の業者が関わるほど、施工管理にかかる費用が増える場合があります。 ただし、元請け業者による管理費用はB工事だけに発生するものではありません。指定業者がどこまでの管理業務を担当するかによって、費用の構成が変わる点を押さえておきましょう。
建物側の仕様・施工条件への対応が必要なため
B工事では、テナント専有部分の施工だけでなく、既存設備との接続や建物側の施工基準への対応が求められる場合があります。
たとえば、空調設備を増設する際に既存の配管や制御設備の変更が必要になれば、機器の設置費用に加えて接続工事や調整作業の費用が発生します。 また、営業中の商業施設やほかのテナントが入居するオフィスビルでは、騒音や設備停止の影響を避けるため、夜間・休日の作業を指定されるケースもあります。
通常の時間帯と比べて人件費が増えるほか、作業時間が限られることで施工日数が長くなる場合もあるでしょう。 さらに、防災設備に関わる工事では、既存設備との連動確認や動作試験などが必要になることもあります。こうした付帯作業が加わると、設備本体の工事費だけでは収まらず、総額が高くなる要因となります。
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B工事の費用を抑える方法
B工事は施工業者が指定されることが多いため、業者の変更以外の方法で費用を調整することがポイントです。工事内容や設備の配置を見直すことで、費用を抑えられる場合があります。
具体的には、次の3つの方法が挙げられます。
- 工事区分と見積内容を確認する
- C工事へ変更できるか相談する
- 設計・レイアウトを見直す
工事区分と見積内容を確認する
B工事の見積書を受け取ったら、工事区分表や設計図面と照らし合わせ、予定している工事が過不足なく計上されているか確認します。
とくに確認したいのは、次の項目です。
- 施工範囲： B工事とC工事で同じ作業が重複していないか
- 数量・単価： 設備の台数や配管の長さなどが図面と一致しているか
- 設備仕様： 使用目的に対して過剰な性能や数量になっていないか
- 諸経費： 現場管理費や搬入費などの内訳が明確になっているか
たとえば、空調設備の移設工事で配管の延長が見積もりに含まれている場合、図面上の移設距離と照らし合わせることで、数量が適切か確認できます。 また、「設備工事一式」などと記載されている項目は、どこまでの作業が含まれているのか判断しにくいものです。
指定業者に作業内容や数量の内訳を確認し、C工事の見積もりと重複する項目があれば、どちらの工事に含めるか整理したうえで修正を依頼しましょう。配管の長さや設備の台数が図面と一致しない場合も、数量の算出根拠を確認することで、過剰な計上がないか判断しやすくなります。
C工事へ変更できるか相談する
B工事に指定されている項目でも、建物設備に直接影響しない部分は、オーナーや管理会社との協議によってC工事へ変更できる場合があります。
たとえば、照明設備の工事では、建物側の電気設備との接続部分をB工事とし、専有部分の照明器具の設置をC工事へ切り分けられるケースがあります。テナント側で施工業者を選べる範囲が広がれば、複数の業者から見積もりを取り、費用を比較できるでしょう。 変更を相談する際は、B工事とC工事の施工範囲を色分けした図面を用意し、どの作業をテナント側の業者が担当するのか明確にします。
あわせて、施工業者の資格や実績、施工方法などを提示すると、オーナー側も変更の可否を判断しやすくなるでしょう。 ただし、C工事へ変更しても、指定業者による接続確認や立ち会いが必要となり、別途費用が発生する場合があります。区分変更後の見積総額を比較し、実際に費用削減につながるか確認することが大切です。
設計・レイアウトを見直す
B工事の費用を抑えるには、既存設備の移設や増設をできるだけ減らすように設計・レイアウトを見直す方法もあります。設備の位置だけでなく、既存の設備容量や配管経路まで確認することがポイントです。
具体的には、次のような工夫が考えられます。
- 空調設備： 既存の空調機器の位置や空調能力を確認し、大幅な移設や増設が不要になるように間仕切りを配置する
- 電気設備： 使用する機器の消費電力を事前に算出し、既存の電気容量で対応できる設備構成を検討する
- 給排水設備： 既存の配管位置や排水勾配を踏まえて水回りを配置し、配管の延長や床のかさ上げを抑える
たとえば、飲食店の厨房を既存の給排水設備から離れた場所へ移すと、配管の延長だけでなく、排水勾配を確保するための床のかさ上げが必要になる場合があります。厨房の位置を調整することで、付帯工事まで減らせる可能性があるでしょう。 また、レイアウト案を比較する際は、内装工事費だけで判断せず、各案で発生するB工事の概算費用も算出します。
設計の初期段階で指定業者に設備変更の範囲と費用を確認し、内装の希望条件とB工事を含む総工事費のバランスを見ながらレイアウトを決めることが大切です。
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A工事・B工事・C工事を円滑に進めるポイント
A工事・B工事・C工事は施工業者が異なる場合でも、互いの作業に影響することがあります。工事の手戻りや工程の遅れを防ぐには、
次の3つのポイントを押さえて管理することが大切です。
- 各工事の工程を調整する
- 変更内容を関係者間で共有する
- 図面や工事写真などの記録を管理する
各工事の工程を調整する
A工事・B工事・C工事を並行して進める場合は、それぞれの着工日や完了日だけでなく、次の工事へ進むための条件まで整理しておきます。 たとえば、天井内の空調配管や電気配線をB工事で施工する場合、配管・配線の施工と必要な検査が終わる前にC工事で天井をふさぐことはできません。
施工順序がずれると、仕上げた天井を開け直すなどの手戻りが発生するおそれがあります。 工程表を作成する際は、各工事の開始・完了予定に加え、設備の試運転や検査、次の施工業者への作業場所の引き渡し時期も組み込みましょう。 また、複数の業者が同じ場所で作業する場合は、資材の搬入時間や作業場所の使用順序も調整します。建物側で作業可能な時間帯やエレベーターの使用が制限されている場合は、各業者の工程に反映しておくことが大切です。
変更内容を関係者間で共有する
工事中に設計や施工内容を変更する場合は、変更箇所だけでなく、ほかの工事区分への影響も確認します。
たとえば、C工事で会議室の間仕切り位置を変更すると、B工事で予定していた空調の吹出口や火災感知器の配置にも影響する場合があります。C工事の施工業者だけで変更を進めると、設備の位置が新しいレイアウトに合わず、再施工が必要になるおそれがあるでしょう。
変更が発生した際は、次の内容を整理して関係者へ共有します。
- 変更する箇所と変更後の仕様
- 影響を受ける工事区分と施工業者
- 追加費用や工期への影響
- 変更内容の承認状況
変更内容が確定したら、図面や工程表にも反映し、関係者が同じ版を参照できる状態にします。変更前の図面を使った施工を防ぐため、更新日や図面番号を管理し、古い図面と区別できるようにしましょう。 なお、内装工事の工程表の作成方法や工程管理のポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：内装工事工程表とは？各工程の流れや作成方法、効率化するツールまで徹底解説
図面や工事写真などの記録を管理する
A工事・B工事・C工事では、施工業者ごとに図面や工事写真が管理され、工事完了後に必要な記録を探しにくくなる場合があります。工事区分ごとに資料を整理し、施工内容を後から確認できる状態にしておくことが大切です。
とくに、天井や壁で隠れる配管・配線は、仕上げ工事が進むと目視で確認できなくなります。隠蔽前に施工箇所の全景と接続部分を撮影し、撮影位置や工事区分がわかるように記録しておきましょう。 また、施工中に設備の位置や配管経路が変更された場合は、変更後の状態を反映した竣工図も保管します。施工前の設計図だけでは、実際の設備位置を正確に把握できないためです。
工事完了時には、各施工業者から竣工図や工事写真を受け取り、工事区分ごとに整理します。将来の改修や設備の不具合が発生した際にも、施工履歴を確認しやすくなるでしょう。 また、図面や工事写真を整理するだけでなく、各工事の進捗状況を把握し、予定どおりに施工が進んでいるか確認することも大切です。工事現場の進捗管理を効率化する具体的な方法については、以下の記事も参考にしてください。
関連記事：工事現場の進捗管理を効率化するには？具体的な方法、ツール活用の成功事例も紹介
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まとめ
A工事・B工事・C工事は、施工業者の選定方法や費用負担者によって区分されます。ただし、具体的な工事範囲は物件ごとに異なるため、工事区分表や契約内容を確認したうえで計画を進めることが大切です。 とくにB工事は、オーナー指定業者による施工となるため、見積内容の精査や設計の見直しが費用を抑えるポイントとなります。また、複数の工事が並行する現場では、施工業者間の工程調整や変更内容の共有も欠かせません。
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